上合文旅｜闲置街区盘活的第一步是整体定位

走在不少城市的次干道、支路和背街小巷，常常能看到成片的闲置街区。卷帘门一拉就是几年，玻璃上贴满褪色的招租广告，白天也少有人经过。与单个闲置铺面不同，闲置街区的问题不是"某一家没租出去"，而是整条街失去了功能，也失去了活力。

面对这样的街区，很多地方的第一反应是赶紧招商：把铺面一间间挂出去，谁出价高就租给谁，能开起来就算盘活。可结果是，新店开了三个月又关门，换一茬租户再关一次，街面始终稳定不下来。原因很简单——把招商当成了起点，而真正的起点，是整体定位。

第一，整体定位回答的是"这条街为谁而活"。闲置街区的盘活，本质上是把一个空间重新组织成有吸引力的场所。它服务的到底是周边居民的日常需求，还是外来游客的体验需求，还是本地产业的展示需求？目标人群不同，整条街的功能、形象、业态、节奏都会完全不同。定位不清，后面的每一步都会摇摆。

第二，整体定位决定功能配比。一条街不能全是餐饮，也不能全是零售，更不能全是网红打卡点。合理的做法是根据人群画像，安排主导功能、配套功能与公益功能的比例。比如以居民生活为主的街区，菜场、便利店、社区食堂是基本盘，咖啡馆、书店是提升项；以游客为主的街区，则要有体验点、有休息区、有能带走的手信。功能配比决定了人气能不能留得住。

第三，整体定位也决定分期时序。闲置街区往往体量大、问题多，不可能一次改完。哪一段先动、哪一段后动，哪一类业态先招、哪一类后招，都要围绕定位排优先级。通常的做法是先做"引爆段"——选择位置最好、基础最好的一小段先做出效果，形成人气后再向外延伸。没有定位，分期就失去了依据。

第四，整体定位是后续所有决策的锚点。空间设计、立面风格、导视系统、活动策划、招商标准，都要回到定位上来对表。定位一旦明确，很多争论自然就有了答案；定位不清，每个环节都会反复扯皮，方案改了一轮又一轮，还是落不了地。

需要提醒的是，整体定位不是拍脑袋想一句口号。它需要建立在对街区本底条件、周边人群、竞争格局、政策导向的扎实调研之上，既要有现实依据，也要有前瞻判断。定位宁可少而准，不可大而空。

还应当注意，整体定位不是孤立地看一条街，而要放进更大的城市格局中去思考。这条街和周边商圈、交通枢纽、景区之间的关系，决定了它应当承担什么角色。如果定位与周边重复，就等于自己和自己抢客源；如果定位能补上周边的空白，才能形成互补、共享客流。把街区放进城市格局里定位，往往能看得更清楚、更准确。

把整体定位做实，闲置街区的盘活才有主线。先想清楚"这条街要成为什么"，再动手改空间、招商家，远比"先租出去再说"走得稳、走得远。

北京上合文化旅游开发集团长期从事街区更新、文商旅街区与主题空间的设计施工一体化工作，团队覆盖策划定位、空间设计、展项开发与工程实施全链条，在多个存量街区项目中坚持先定位、后设计、再落地的工作方法。

街区不会因为挂上招牌就活起来，它活起来，是因为它重新被人需要。